Sursa foto: Shutterstock
Achiziția unei locuințe este un eveniment major în viața oricărui cumpărător, iar atunci când se dorește cumpărarea celei de-a doua case, aspectele fiscale pot deveni și mai complicate. Unul dintre aspectele principale de luat în considerare este TVA-ul – taxa pe valoare adăugată – aplicat imobilelor. În acest ghid, îți vom spune tot ce trebuie să știi despre cotele de TVA aplicabile pentru achiziția celei de-a doua locuințe în România în anul 2025 și condițiile în care se aplică aceste cote.
Care sunt cotele de TVA la locuințe în 2025?
În prezent, avem două cote principale de TVA aplicabile locuințelor:
- cota redusă de 9% - aceasta se aplică strict pentru locuințele care îndeplinesc cumulativ o serie de condiții bine definite și doar o singură dată;
- cota standard de 19% - aceasta este cota generală de TVA și se aplică pentru toate celelalte tranzacții imobiliare rezidențiale care nu se califică pentru cota redusă de 9%.
Condiții pentru aplicarea cotei reduse de 9%
Conform Legii 296/2023, pentru a beneficia de cota redusă de TVA de 9%:
- casa sau apartamentul de cumpărat trebuie să aibă o suprafață utilă de maximum 120 mp (fără anexe gospodărești);
- prețul maxim de achiziție nu trebuie să depășească 600.000 de lei (fără TVA);
- casa trebuie să fie achiziționată de o persoană fizică (singură sau împreună cu alte persoane fizice);
- locuința trebuie să fie locuibilă ca atare în momentul livrării.
Probabil că te întrebi ce înseamnă „locuibilă ca atare”. Practic, înseamnă că noua casă poate fi locuită imediat după livrare, ceea ce presupune îndeplinirea cumulativă a mai multor condiții:
- acces liber și exclusiv în spațiul de locuit, fără a depinde de alte persoane sau familii;
- acces la energie electrică, apă potabilă și sisteme funcționale pentru evacuarea apelor uzate și a deșeurilor;
- include cel puțin o zonă de dormit, un spațiu pentru gătit și un grup sanitar;
- are acoperiș (dacă construcția îl necesită), geamuri și o ușă de intrare;
- pereții și podelele sunt finisate (vopsiți, tapetați, cu gresie, parchet etc.) și există uși interioare conform proiectului;
- este dotată cu vas WC, lavoar și un spațiu pentru spălat (chiuvetă), toate cu bateriile aferente;
- instalație electrică funcțională (include tablou, doze, întrerupătoare/comutatoare și prize).
Ce TVA plătești pentru a doua casă în 2025?
Sursa foto: Shutterstock
Dacă ai în plan achiziționarea celei de-a doua case în 2025, ține cont de faptul că ratele de TVA aplicabile ar putea fi diferite în funcție de situația ta fiscală actuală.
Dacă ai achiziționat deja o casă cu TVA redus, fie că este vorba de cota de 5% sau 9%, pentru următoarea achiziție, cota aplicabilă va fi de 19%, cota standard, indiferent de suprafața locuinței sau prețul de vânzare. Motivul este acela că, după cum menționam anterior, regimul de TVA redus se aplică o singură dată pentru o persoană fizică sau o familie.
Dacă nu ai cumpărat înainte o locuință cu TVA redus și toate condițiile sunt îndeplinite, atunci poți beneficia cota de TVA de 9% chiar dacă aceasta este a doua casă pentru tine.
Exemple practice
- Exemplul 1: Presupunem că prima casă a fost achiziționată cu TVA redus (5% sau 9%) și că ai plătit pentru aceasta un preț de 550.000 lei (excluzând TVA). Dacă a doua casă are o valoare de 580.000 lei și o suprafață utilă de 110 mp, în teorie ar putea îndeplini condițiile pentru TVA redus. Însă, din moment ce legislația prevede un singur imobil cumpărat pe persoană cu TVA redus, pentru a doua casă se va aplica cota standard de 19%. Practic, avantajul fiscal aplicat primei achiziții nu mai este valabil.
- Exemplul 2: Vrei să cumperi o a doua casă care o valoare de 750.000 lei și o suprafață utilă de 130 mp. Chiar dacă nu ai cumpărat anterior o casă cu TVA redus, locuința nu îndeplinește condiția de suprafață (120 mp maxim) și/sau de valoare (600.000 lei maxim). Prin urmare, TVA-ul se va aplica integral, la cota standard de 19%.
- Exemplu 3: Nu ai beneficiat în trecut de TVA redus și dorești să achiziționezi o a doua casă. Imobilul ales are o suprafață utilă de 130 mp și o valoare de 750.000 lei. În acest caz, nu vei putea beneficia de cota redusă deoarece imobilul nu îndeplinește condițiile necesare pentru aplicarea cotei reduse (suprafață utilă depășește limita de 120 mp, iar valoarea de 750.000 lei depășește plafonul admis). Se va aplica TVA standard de 19%.
Achiziția unei a doua case: sfaturi și recomandări utile
- Stabilește-ți un buget realist, care să includă nu doar prețul de achiziție, ci și TVA (19% pentru a evita surprizele neplăcute), taxe notariale, evaluare, asigurare și întreținere.
- Întreabă-te dacă a doua casă va fi folosită ca investiție (de exemplu, închiriere pe termen scurt sau lung) sau ca reședință de vacanță/ a doua reședință. Această decizie va influența prioritățile în ceea ce privește locația (ex: locație centrală vs casă la periferie), starea imobilului, facilitățile ș.a.
- Pentru finanțare, verifică opțiunile de credit și obține o pre-aprobare.
- Realizează calcule pentru a compara costul final al imobilului atât cu TVA redus, cât și cu TVA standard.
- Colaborează cu un agent imobiliar cu experiență care cunoaște atât piața locală, cât și condițiile fiscale aplicabile. Acesta te pot ajuta să găsești oferte avantajoase, să negociezi prețul și să verifici dacă imobilul se încadrează în condițiile pentru eventuale facilități fiscale.
Achiziționarea celei de-a doua case poate fi o provocare din punct de vedere fiscal, mai ales în contextul TVA-ului. Deși regimul de TVA redus a fost gândit pentru a stimula accesul la locuințe pentru persoanele fizice, legislația impune restricții clare – cum ar fi limita de o singură achiziție cu TVA redus și condițiile stricte de valoare și suprafață. O planificare financiară riguroasă și consultarea unor experți te vor ajuta să iei decizia corectă și să eviți surprize financiare neplăcute.