Cum a fost piața de închirieri imobiliare în 2022 și ce previziuni sunt pentru 2023?
Piața de închirieri reprezintă o parte importantă a sectorului imobiliar. Aceasta include o gamă largă de proprietăți, precum apartamente, case și vile, terenuri, spații de birouri, spații comerciale și industriale. În general, este influențată de o serie de factori, între care amintim cererea și oferta, localizarea imobilelor, legislația și reglementările locale, stabilitatea economică și rata dobânzilor.
De anul trecut, chiriile au început să prindă avânt, în spatele acestei evoluții aflându-se costul ridicat al creditelor, prețurile mari ale proprietăților și incertitudinile din piață. Din cauza decalajului din ce în ce mai mare între chirie și rată, este de așteptat ca segmentul chiriilor să devină vedeta pieței imobiliare în perioada următoare.
Cum a fost piața de închirieri imobiliare în 2022?
Piața imobiliară în 2022 a fost ca un rollercoaster. Anul a început promițător pentru vânzările de case și apartamente, însă, interesul pentru achizițiile imobiliare s-a temperat pe parcurs și zona chiriilor a înregistrat creșteri semnificative. Acest lucru a fost alimentat de panica generată de conflictul izbucnit în țara vecină, Ucraina, dar și de inflație, criza energetică și ratele mari ale creditelor. Deși piața rezidențială și-a urmat cursul, unii dintre potențialii cumpărători au privit segmentul vânzărilor cu multă precauție, mai ales că prețurile apartamentelor și caselor au continuat să crească.
Cu toate că lucrul de la distanță s-a menținut pe piața muncii și în 2022, românii s-au orientat spre închirierile de locuințe. Întrucât aproape jumătate din tranzacțiile imobiliare individuale de la nivelul țării noastre se realizează prin accesarea creditelor bancare, creșterea accelerată a dobânzilor i-a împiedicat pe mulți oameni să-și mai cumpere o locuință. Valoarea unei rate ipotecare a depășit costul lunar al unei chirii, varianta închirierii de apartamente, garsoniere sau case fiind mai ieftină în București și marile orașe din țară.
Pe lângă creșterea inflației și a dobânzilor, piața de închirieri imobiliare a devenit tot mai efervescentă și din cauza prețurilor ridicate în sectorul construcțiilor, costurilor mari la energie, gaze naturale și combustibili și a schimbului de generații. Spre deosebire de cei mai în vârstă, tinerii vor să aibă parte de flexibilitate și sunt dispuși să stea „în chirie“ pentru a se putea muta cu ușurință oricând își doresc acest lucru.
Evoluție pozitivă pe piața închirierilor de birouri
Anul trecut, spațiile de birouri disponibile pentru închiriat au fost ceva mai căutate pe piața imobiliară, chiar dacă unele firme și-au menținut stilul de lucru hibrid. Un raport anual publicat de către o companie care oferă servicii de consultanță imobiliară arată că 2022 a fost destul de reușit prin prisma cererii, doar că stocul de birouri a fost cu mult mai mare decât în perioada prepandemie. Doar în capitală s-au livrat anul trecut aproximativ 125.000 de metri pătrați de spații de birouri noi, iar perspectiva relevă o evoluție pozitivă. În 2022, cele mai multe închirieri de birouri s-au realizat în București, Iași, Timișoara, Cluj Napoca, Ploiești și Brașov.
Prețurile au crescut pentru a absorbi impactul inflației
Cererea pe segmentul chiriilor a fost în creștere în 2022, dar și prețurile au luat-o pe o pantă ascendentă. În al doilea semestru al anului trecut, urmând tendința din București, chiriile din orașele regionale au crescut pentru a absorbi impactul creșterii inflației, atât pentru locuințe, cât și spații comerciale sau alte tipuri de proprietăți.
Presiunea generată de cererea de pe piața de închirieri imobiliare a condus la prețuri mai mari pe metrul pătrat de apartament închiriat. Cele mai scumpe chirii au fost în Cluj, pentru apartamentele de mici dimensiuni, și în București, pentru imobilele de mari dimensiuni. Costuri în creștere au fost remarcate în toate orașele mari ale țării, însă Timișoara a rămas cel mai accesibil loc pe segmentul chiriilor deoarece majorările nu au înregistrat valori semnificative.
Ce previziuni sunt pentru 2023 pe piața de închirieri imobiliare?
Contextul social/economic/geopolitic este instabil, iar accesibilitatea locuințelor este tot mai mult adusă în discuție. Iată câteva dintre tendințele care par să caracterizeze piața de închirieri imobiliare în 2023:
Interes major pentru chirii
Sectorul chiriilor are toate atuurile să devină vedeta zonei rezidențiale în 2023. Creșterea inflației și a dobânzilor, precum și situația economică incertă, își pun amprenta puternic pe piața imobiliară. Este dificil de achiziționat o locuință, așa că varianta închirierii rămâne la îndemâna oricui are nevoie de o locuință. De asemenea, prețurile ridicate alimentează piața chiriilor, de aceea, se pot înregistra scăderi pe segmentul de achiziții.
Prețuri mai mari pentru proprietățile închiriate
Pe fondul unei cereri în creștere și prețurile chiriilor se măresc anul acesta. Majorările au început încă din 2022 și este de așteptat să se înregistreze valori mai mari dat fiind nivelul galopant al inflației și piața de credite ipotecare ținută pe loc de băncile centrale care cresc dobânzile.
Semnale pozitive pentru închirierea spațiilor de birouri
Anul 2022 a înregistrat o activitate intensă pe segmentul office, iar trendul ascendent se menține și în 2023. Întrucât vor fi livrate noi spații și se investește în continuare în expansiunea suprafețelor de acest fel, rata de ocupare va fi una ridicată.
Cererea, mai mare decât oferta
Fie că ne raportăm la activitatea din sfera rezidențială, fie că este vorba despre închirierea spațiilor de birouri, anul acesta, cererea va fi mai mare decât oferta. O tendință generală de scădere se preconizează și în ceea ce privește proprietățile noi de închiriat.
Declararea veniturilor din chirii, obligație fiscală
Cea mai importantă schimbare a anului 2023 vizează obligativitatea înscrierii contractelor de închiriere la ANAF. Prin urmare, toți cei care obțin venituri din închirierea bunurilor proprii au obligația de a înregistra contractele în termen de 30 de zile. Este vorba despre acordurile de închiriere semnate de la începutul anului, dar și despre cele aflate în derulare. În plus, persoanele care obțin venituri din chirii vor fi impozitate la valoarea totală a chiriei, fiind eliminată cota forfetară de 40%.
Prețurile în creștere ale imobilelor, inflația și ratelor dobânzilor pun presiune pe gradul de accesibilitate a locuințelor. Astfel, piața de închirieri imobiliare câștigă teren, iar pe măsură ce achiziția unei proprietăți devine mai scumpă, se ajunge la o creștere continuă a cererii de închirieri.